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疫情防控期间,物业管理相关的十个法律问题

浦东律师 时间:2020/4/8 16:37:38

一、对于拒绝配合测量体温(拒绝登记)的外省市返回人员,物业公司是否有权拒绝其进入小区?

物业公司有权拒绝其进入小区。

根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规定,城乡社区组织要在疾控等专业公共卫生机构指导下,会同基层医疗卫生机构,按照“追踪到人、登记在册、社区管理、上门观察、规范运转、异常就医”的原则对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员进行有效管理,加强发热和症状监测,追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。

根据《湖南省物业管理条例》第二条第二款规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”新型冠状病毒的传播方式包括飞沫传播、接触传播、气溶性传播等多种形式,其对小区环境卫生及秩序有极大影响,物业公司履行维护小区环境卫生和相关秩序的职责,业主应该积极配合。但是,对于拒绝配合测量体温、登记的业主或外来人员,建议物业公司采取上报社区、街道办事处等进行处理。

二、物业公司是否有权协助社区或居委会对业主家进行封门?

一般情况下,物业公司是无权的。

根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定,社区要发布告示,要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记,并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检,每天两次体检,同时主动自行隔离14天。

《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定,在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合;拒绝配合的,由公安机关依法协助强制执行。

因此,物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作,隔离人员拒绝配合的,由公安机关依法协助强制执行,但物业公司无权协助社区封业主家门。

另,根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定,对划为疫区的社区,必要时可采取疫区封锁措施,限制人员进出,临时征用房屋、交通工具等。即当社区被划为疫区时,可采取封锁措施,限制人员进出。(关于疫区的确认,详见《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中疫点、疫区的划分相关规定。)

三、小区业主在交流群中散布疫情谣言,物业公司应当采取何种措施?

物业公司在本小区业主交流群中一旦发现散布谣言的情况,应及时对散布谣言的行为进行制止并对谣言进行正确的解释,同时物业公司可向相关部门举报该散布谣言的行为。

根据《治安管理处罚法》规定:散布谣言,谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

根据《关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:编造与突发传染病疫情等灾害有关的恐怖信息,或者明知是编造的此类恐怖信息而故意传播,严重扰乱社会秩序的,依照刑法第二百九十一条之一的规定,以编造、故意传播虚假恐怖信息罪定罪处罚。利用突发传染病疫情等灾害,制造、传播谣言,煽动分裂国家、破坏国家统一,或者煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的,依照刑法第一百零三条第二款、第一百零五条第二款的规定,以煽动分裂国家罪或者煽动颠覆国家政权罪定罪处罚。

四、物业公司向业主赠送口罩、酒精、代购物资,业主投诉物业公司提供的东西有问题怎么办?

应区分具体问题,不同情况不同处理。

赠送的物资,赠与人一般不承担责任。《合同法》第一百九十一条规定:“赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵,造成受赠人损失,应当承担损害赔偿责任。”另,根据《产品质量法》第四十三条的规定,因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的,受害人可以向产品的生产者要求赔偿,也可以向产品的销售者要求赔偿。

因此,若物业公司赠送物品时,没有附义务,且没有故意不告知瑕疵或保证无瑕疵的,物业公司无需进行赔偿。但业主可依据《产品质量法》的规定向物品的生产者或销售者主张赔偿。

物业公司代购物资的情况较为复杂,应当根据具体情况判断是双方构成“委托关系”还是“买卖关系”进行不同处理。

五、新型冠状病毒疫情下,物业公司如何进行防控管理?

通常情况下,物业公司应当做到的基本工作,当然,具体可根据当地物业管理行政主管部门的指示工作)。具体包括以下几个方面:

1、提高安全防范意识。物业管理区域安全防范工作是物业服务的基础,也是重点工作之一,关系社区的和谐稳定。各物业公司及从业人员要高度重视,严格按照物业服务合同的约定和相关法律、法规的规定,坚持“预防为主,多元共治”的原则,在政府相关部门的指导下,充分发动广大业主,全面加强物业管理区域安全防范工作。

2、重点开展安全排查工作。各物业公司要立即开展安全隐患大排查行动,确保定期做好辖区内对公用设施、设备的消杀和管理工作,对辖区内进行全面彻底的排查,不留死角。协调各岗位专业技术人员细致的查找各种安全防范隐患,对检查中发现的隐患要及时向相关部门报告并积极配合相关部门工作。

3、做好安全防范应急预案。进一步建立和完善物业管理区域突发事件应急预案,切实加强应急预案的演练。保证突发事件应急处置工作职责明确、运转有序、反应迅速、处置有力。

4、加强区域内安全防范的宣传。进一步加强物业管理区域安全防范工作的宣传和引导,充分利用宣传栏、电子屏、横幅、业主微信群、QQ群、社区刊物等多种方式宣传对新型冠状病毒感染的肺炎防控的安全常识,增强业主的正确认识和有效预防,开展正面宣传,大力普及相关知识,提高业主防范意识。

5、积极配合相关部门做好防范工作。各物业服务企业要积极配合辖区或项目所在地的社区工作站、街道办事处、居委会及相对应的卫生防疫等部门做好监督管理工作,进一步落实重大事件报告制度,一旦发现管理区域内有疑似病例或疫情发生的要及时向相关部门如实汇报,并配合做好隔离、消杀、调查等相关工作。要发动业主和业主委员会广泛参与,共同监督,做到群策群力、群防群治。

六、物业公司在小区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作中有哪些义务?

物业公司在小区新型冠状病毒防疫工作中,除做好基本的环境卫生绿化养护、秩序和设施设备维护等工作外,首先需做好小区消毒、出入管理等防疫工作,包括出入人员量体测温、公共区域定时消毒、防护预防知识宣传提示,加强卫生管理等。其次,应积极履行劝阻制止报告义务,发现传染病病人或者疑似传染病病人以及有人传播虚假信息时,及时向街道办事处、区县物业行政主管部门及疾病预防控制机构报告。

根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:

1、落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

2、负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

3、对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

4、做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

5、实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

6、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

(1)根据《传染病防治法》第三十一条规定:任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时,应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。

(2)根据《突发事件应对法》第五十四条规定:任何单位和个人不得编造、传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息。

第五十六条规定:受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位,应当立即组织本单位应急救援队伍和工作人员营救受害人员,疏散、撤离、安置受到威胁的人员,控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,并采取其他防止危害扩大的必要措施,同时向所在地县级人民政府报告。

突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令,配合人民政府采取的应急处置措施,做好本单位的应急救援工作,并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。

七、因疫情导致商铺长期停止营业,物业费是否仍应收取?

疫情问题导致部分店铺长时间无法营业,由此产生无法营业期间物业服务费是否仍应缴纳的争议问题。考虑到此次疫情影响已经接近非典,因此通过检索非典时期的法律法规及司法实践案例,从检索情况来看:

(1)大部分法院支持减免租金,其中有法院认为可以全免,也有法院认为应当双方合理分担租金损失,因此支持部分免除。

(2)仍有少数法院不支持减免租金,其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。据此,若有商铺提出减免物业费的要求时,建议各物业公司首先看合同约定,看是否有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的,应减免该期间的物业费”等相关的条款,若没有相关约定,则建议通过协商达成书面协议,若双方无法达成一致的可建议对方通过其他途径主张权利。

八、因疫情影响,业主无法返回住处,期间物业费能否按照空置计算?

不能按照空置计算。

根据原《湖南省物业服务收费管理办法》(湘价服〔2010〕76号)第十九条第三款规定:“已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。”但该办法现已被《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调〔2017〕4号)取代,现行的《湖南省物业服务收费管理办法》已将“已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。”删除。

同时,物业公司在应对疫情期间采取了诸多的防控措施,包括小区秩序维护、环境卫生维护、消毒监测等工作,故对于房屋空置期间也应当按正常的物业收费标准缴纳。为保障物业服务费的顺利收取,物业公司首先要做好物业服务,其次应当将服务内容及时通过企业公众号、业主群等方式向业主告知;最后,根据业主的反馈及时的提升服务质量。

九、业主能否以物业公司对新冠病毒的防疫措施不到位为由拒绝交纳物业费?

不能。

首先,物业服务的内容包括物业管理区域内的绿化养护、秩序维护、共用部位及设施设备的日常维护等多个方面,新冠病毒的防疫是近期物业公司工作的重点,但只是物业服务内容的一部分,业主无理由以防疫措施不到位为由拒交或不交物业费。

其次,物业公司对新冠病毒的防疫措施是否到位应以各个地区的实际情况及相关部门的认定为准,不能以个别业主的判断来定性。最后,若由相关部门认定物业公司确实存在防疫措施不到位的情形的,也应根据物业服务合同履行情况而酌情减少物业费而非完全不交。

十、因疫情影响,业主未按照物业服务合同约定时间交纳物业费,是否要按照合同约定支付违约金?

需区分不同情况分析。

1、首先,本次疫情应被认定为不可抗力。

2、若在政府发布疫情管控措施之前就已经构成逾期交费,则应按照合同约定支付违约金。

3、若逾期交费是在政府发布管控措施期间发生,也应当根据小区的交费方式进行区分:

(1)若小区物业公司仅有现场交费一种交费方式,而业主因政府管控在外地无法返回小区,则业主可以不可抗力进行抗辩,请求迟延履行交费义务或物业公司及时协商交费日期。

此时,业主逾期付款不构成违约,无需支付违约金。

(2)若小区物业公司除现场交费外,还有微信、APP交费等多种方式,则即使业主因政府管控不能返回小区,也不影响其履行交费义务,此时业主逾期交费构成违约,应当根据合同约定支付违约金。

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