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房屋登记过户是房屋买卖合同的生效要件吗?

浦东律师 时间:2020/3/20 17:48:28

产权过户登记是否为房屋买卖合同的生效要件

  我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

  登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件。

  即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采用登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。

  1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。

  买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效。

  其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。

  依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。

  既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。

  当然,并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同(即物权合意)的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立,又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效,均不发生物权变动的效力。

  换言之,不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移,同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续,只标志着物的所有权变动无效或未发生变动,但契约的效力不受影响,即不动产物权变动中,登记不是契约是否有效的标志,而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。

  2、房屋买卖合同成立在前,产权过户登记在后, 将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。

  登记行为的发生,是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提,即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利,出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。

  登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前,房屋买卖合同无效或不成立,则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定,就已证明先有有效的买卖合同,然后才能履行产权过户登记手续。否则,无效合同怎能作为产权变更登记的证件,而且据此发放房屋产权证呢?同样,既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立,则买方就无支付房款的义务,卖方更无协助办理产权过户手续的义务。

  另外,政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定:“房屋买卖完纳契税,应于契约成立之后三个月内办理之,逾期交纳者,除照章补税外,每月加收税额的20%,不足一月者以一月计,但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定,只有取得契证,才能办理产权过户登记。

  显然,倘房屋买卖合同无效或不成立,房屋买卖当事人又怎能完纳契税,取得契证?这说明,买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立,允许当事人随意翻悔的观点和做法,特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法,是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。

  3、就登记行为本身的性质看,登记仅起物权公示作用, 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。

  房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料,价值巨大,关系国计民生,保护交易安全,国家介入房屋买卖,进行统一登记过户,体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。

  这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由,只要当事人就房屋买卖条件达成一致,符合法律规定,合同即应生效,不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件,则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认,这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上,此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下,迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的,这些情况更不能影响合同的效力。

  4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件, 在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

  ①违反诚实信用原则,鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效,导致出卖人基于自身利益而一房多卖,或者待房价上涨,故意不协助买方办理产权过户登记,而不承担违约责任,致使合同形同虚设,交易秩序难以得到维护,助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。

  ②不利于对无过错方利益的保护。

  ③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。

  ④不适用于拍卖形式。拍卖成交,房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话,则在登记之前,该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。

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